www.191am.com:多城出台限制公司买房调控新政 北京会执行吗?

2018-8-9 16:02:00  来源:北京青年报   我有话说 

  根据中原地产研究中心统计,7月,全国楼市调控密集程度刷新历史纪录,超过60个城市发布了超过70次各类型的房地产调控政策。这其中,深圳发布的升级调控政策,被看作是一线城市新一轮调控的开始。深圳升级版的调控政策中,暂停企业购买商品房一条被广泛关注。在此之前,已有杭州、西安、长沙等热点城市发布了类似政策。

  以公司名义买房,在北京楼市也不是新鲜事,《广厦时代》调查了解到,北京楼市公司买房主要集中在高端住宅项目和商办类项目中,如果购房人选择以公司名义购房,在各大售楼处也早有成熟的操作流程。限制公司买房,会不会成为北京下一轮跟进的调控政策?业内人士指出,北京跟进限制公司买住宅存在一定可能,但由于本身占市场成交比例较少,对楼市整体走势影响有限。

  “商住”项目仍在推荐用公司名义买房

  注册公司买房,似乎是避开限购,快速获得购房资格最简单的办法,尤其是在一些“需要”这类购房人的项目,售楼处私下里都有合作的代办公司,帮助购房人操作这一切。

  不久前,《广厦时代》在顺义某商办类项目发现,该项目已经开发了近五年,目前已经是现房尾房在售。项目从规划之初,就是按照住宅在做,从社区园林打造,到建筑规划,从外观看,与普通的住宅项目没有任何区别,虽然经历了“3·26”商办类的升级调控,但销售对象仍是个人购房者。

  在看房时,销售人员向《广厦时代》介绍,目前如果想买这儿的房子,基本都要采用公司名义购买,并且一次性付款。“如果您名下有购房资格,也可以占用购房资格买,但我们不建议这么做。”

  销售人员表示,如果购房人本身有公司,可以直接使用自己的公司来买这里的房子,如果没有,可以介绍代办的公司,帮助购房人注册一个新公司,并且以公司的名义购买这儿的房子。“这样做很方便,将来卖房的时候,直接转让公司就可以,把公司股权转让,变更法人,还可以省掉不少交易费用。”

  《广厦时代》了解到,虽然2017年3月26日商办类项目调控升级后,个人仍可以购买存量商办类项目,但由于占用购房指标等原因,已经很少有购房人以个人名义购买这类产品,基本都会选择接受售楼人员的建议,寻找代办公司,注册公司购买。

  甚至有些商办类项目,自己就注册了大量的空壳公司,先用这些公司把自己楼盘的房源买下来,然后再通过转让公司股权的方式,将空壳公司和房子一起转让给购房人。

  这类商办类项目的违规操作在一些商办集中的区域尤为严重。不久前,房山区住建委宣布,开展为期一个月的商办类开发项目专项整治工作,通报的案例中,就有房山某项目与经纪公司签署了《房屋认购书》,该经纪公司又成立了若干公司作为实际购房公司,与开发商签订购房合同,再与购房业主签订《股权转让意向书》。

  房山区住建委表示,将重点整治开发企业、代理机构为个人规避限购代办工商注册登记,向买房人推荐改建装修公司等行为,如果发现问题,将视情节严重对开发企业和经纪机构采取书面警告、立案处罚、暂停网上签约及项目相关手续办理、注销经纪机构备案等措施。

  北京公司买房也限售商办、高端项目是主力

  除了商办类项目,在北京,另一类公司购房人比较多的是高端住宅类项目。由于购房人大多名下有多套房产,因此购房人会选择以公司名义来购买新的房子。

  中原地产首席分析师张大伟指出,北京整体用公司购房的比例不大,主要集中在高端市场和局部区域市场。像一些2000万元以上的产品,公司购买的比例比较高。但中低端市场,特别是限竞房基本没有使用公司名义购买的。

  合硕机构首席分析师郭毅也表示,北京的住宅市场中,公司购买的比例并不大,毕竟以公司名义购买,除了在持有期间需要缴纳一定的房产税之外,转让等环节税负也比较高。所以过往公司购买可能在高端豪宅项目中有一定比例。

  购买这类房子的大多是企业主,他们的公司有完善的税收和财务架构,这些专业团队可以帮助购房人后期和开发商一起处理资产处置等相应的问题,相对于普通人,他们更便于用公司名义买房。

  另外,这些企业主以公司名义买房,未来他在流通和变现上会有更多方式。比如可以通过抵押的方式让房产迅速变现,或者通过一些其他的,比如说股权的方式帮助房产实现变现能力。

  但随着现在整个北京楼市已经全面趋向刚需化、改善化,以公司名义买房的比例已经大幅收窄,特别是在目前北京市场主要的供应种类限竞房里,以公司名义购买的几率还是很小的。毕竟限竞房短期内是限制流通的。

  公司买房只是高端项目业主为规避限购选择的一种方式。知名营销人韩乐分析称,很多高端项目的业主,虽然自己手里有公司,但也不会选择用自己的公司去购买房子,可能还是会选择其他的方法。因为购房人自己的公司可能有若干个股东,未来在交易、分配权益上都是比较麻烦的事,为了避免这些麻烦,他们不太会采用这种交易方式。

  而且,以公司买房,转让起来也没有开发商销售人员说的那么容易。

  企业产权的房子转让所需要交纳的税费,相比个人之间转让,多出了不止一项。增值税、土地增值税、房产税、印花税、土地使用税、契税,每一项算下来,都大幅增加了购房成本。

  即使采用销售人员声称的转让股权的方式,以转让公司的方法转移公司名下的房子,交易成本是可以回避一部分,但逃不开持有的房产税和找中介公司代办的每年企业年审、报税、注册地址使用等费用。

  另外,企业购买住宅限售的规定,在北京也已经执行了一年多。2017年3月17日,北京市住建委等部门联合发布的《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》中明确规定,企业购买的商品住房再次上市交易,需满3年及以上。

  北京或跟进限制公司买住宅高端项目或受影响

  虽然以公司名义买房在整体购房结构中占比不大,但北京下一步是否会跟进调控政策,限制公司买房呢?对此,业内人士看法不一。

  张大伟分析认为,北京很有可能会跟进公司买房这个举措。据他了解,北京相关主管部门确实是在考虑这种政策。他表示,目前已经有五个城市出台了限制公司买房的政策,这些出台政策的城市公司购房比例较高的原因主要有两个,一个是当地的限售政策比较严,用公司买,采用股权交易的方式转手,可以规避短期转让上一些税费的限制。另一方面,这些城市对新房价格的严格限制导致的一二手倒挂现象,注册公司参与摇号可以增加购买到这类房源的概率,所以大量购房人选择注册公司买。

  北京一直是全国限购最严的城市,此前已经有了企业购买住宅三年限售的政策,很有可能会跟进,直接暂停或限制以公司名义购买。

  郭毅则认为,从市场源头来看,北京目前没有出台这样政策的必要。北京目前本身用公司名义购房的比例就不算太高,房价的涨幅也得到了有效的控制,基本处在一个停涨的状态,已经基本完成了坚决遏制房价上涨这样一个全新的调控目标,并不需要补充类的政策。

  韩乐也分析认为,目前出台限制公司买房政策的城市,公司买房比例都很高,最多都超过了20%,这个比例是不正常的,政府必须出台相应政策规范。而北京楼市远没到这个比例,相对而言比较健康。限制和不限制基本一样,就没有必要专门出台政策来进行规范。所以短期内不会出台这个政策。另外,公司买房占比有多少,这个数字住建委是掌握的,也就是说政策的依据主要在住建委手中,相关部门应该会根据实际情况进行判断。

  如果北京真的开始限制公司买房了,哪些项目会受到影响呢?

  业内人士普遍认为,主要还是会影响高端住宅市场,普通住宅,尤其是现在大批量入市的限竞房,基本不会受到影响。

  而对于目前公司买房最集中的商办领域,业内人士指出,出台政策也应该是针对住宅,对于商办项目,主要还是打击违规操作。

  张大伟表示,限制公司购买,肯定是会聚焦在住宅之上,因为对于商办项目,公司是它唯一的购房主体,购买办公场所无可厚非,目前出台政策的城市也没有限制购买商办项目的。

  郭毅指出,目前市场上“商住”概念已经基本消失,未来都是商办产品,本身就是面向企业去销售的,“3·26”新政中也明确了未来的新建商办项目只能由企业购买这样一个调控的要求。而且,它的使用者本身也都是企业。如果限制企业购买,就相当于不允许任何人去购买商办项目,这个不太可能。

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